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Desde la entrada
en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, hace
un año, es posible rehabilitar un préstamo
hipotecario pagando sólo las cuotas vencidas
más los intereses de demora y las costas calculados
sobre lo efectivamente adeudado, pero los afectados
no lo saben
Antes de la entrada en
vigor de la nueva LEC, el 8 de enero de 2001, si el
prestatario dejaba de pagar una o varias cuotas, la
entidad financiera resolvía unilateralmente el
contrato y le reclamaba las cuotas vencidas, los intereses
de demora, el capital pendiente hasta la finalización
del préstamo y las costas judiciales por el total
de lo reclamado
Una resolución
de un Tribunal de Palma de Mallorca, basado en el artículo
693.3 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
evita que una familia pierda su vivienda
El juez da la razón
al prestatario y rehabilita su préstamo hipotecario
admitiendo la consignación de sólo las
cantidades vencidas y los intereses calculados sobre
ellas
El prestamista, forzando
la voluntad del legislador, exigía intereses
por valor de 678.728 pesetas calculados sobre el total
de la deuda y el juez acepta el pago de sólo
43.918 pesetas de intereses calculados sobre las cuotas
vencidas
En el mes de marzo de
este año de 2001 más del 80% de los créditos
concedidos a personas físicas eran para adquisición
de viviendas
El saldo vivo de préstamos
hipotecarios al mes de Agosto de 2001 es de casi 49
billones de pesetas. Y en el mes de junio el saldo de
morosos hipotecarios superaba los 250 mil millones de
pesetas
Hasta el mes de septiembre
de este año se habían subastado algo más
de 6 mil viviendas
Miles de familias que
han adquirido una vivienda a través de un préstamo
hipotecario, y que han incumplido el pago de una o más
cuotas, pasan por el doloroso trance de perderla al
no poder atender la cantidad exigida por la entidad
prestamista que, una vez que declara vencido el préstamo
anticipadamente, reclama no sólo el importe de
los plazos vencidos, sino el total de la deuda más
los intereses de demora y las costas. La situación
para el prestatario pasa, de esta manera, de difícil
a imposible y la vivienda hipotecada se subasta inexorablemente.
Sin embargo, desde el 8 de enero, hay cauces legales
que se pueden utilizar para que esto no sea así.
Así, quienes hayan incurrido en el impago de
cuotas de un préstamo con garantía hipotecaria,
podrán evitar la pérdida de su inmueble,
si se trata de una vivienda familiar, abonando lo efectivamente
adeudado y sólo eso -no las cuotas futuras -,
incluso instantes antes de celebrarse la subasta. Esta
es una de las grandes novedades que contiene la nueva
LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil) en su artículo
693, cuya entrada en vigor, un año después
de ser aprobada, resuelve esta necesidad social.
No obstante, esta es
una posibilidad legal poco difundida - hecho que se
reconoce en los ámbitos jurídicos e inmobiliarios
- a pesar de ser una garantía para todos aquellos
que tengan contratado un préstamo hipotecario
de que, ante una circunstancia no prevista, el impago
en el que pueda incurrirse no tenga gravísimas
consecuencias como la pérdida de la vivienda
familiar.
La buena noticia es que
los tribunales ya han comenzado a aplicar el artículo
693.3 de la nueva LEC. La primera resolución
firme sobre este tema ha sido dictada por el Juzgado
de 1ª Instancia nº 10 de Palma de Mallorca.
Y no sólo se deja sin efecto la subasta de la
vivienda, sino que, además, resuelve cómo
se calculan los intereses de demora y las costas. En
este sentido, la decisión del juez es absolutamente
transparente:
"...en cuanto al
importe de la cantidad a consignar para finalizar la
ejecución instada, atendiendo al tenor literal
del artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, es claro que, en contra de lo que sostiene el
recurrente, al deudor le basta con consignar la cantidad
exacta que por principal e intereses estuviera vencida
a la fecha de la presentación de la demanda,
incrementada con los vencimientos que se vayan produciendo
durante el curso del procedimiento hasta la fecha de
dicha consignación, y los intereses de demora
devengados respecto de dichas cantidades, pero en modo
alguno, los intereses de demora correspondientes al
importe de principal vencido anticipadamente a consecuencia
del impago de aquellos, por cuanto que es claro que
al paralizarse la ejecución queda sin efecto
dicho vencimiento anticipado y por ende al no ser exigible
el pago del mismo, no puede entenderse que el deudor
ha incurrido en mora"
"Asimismo, tampoco
se exige que el deudor consigne la cantidad presupuestada
para costas, dado que conforme determina el párrafo
último del referido precepto, dicho pago no ha
de realizarse hasta que se liquiden las mismas, momento
en el que el tribunal podrá dar por terminado
el proceso"
La entidad reclamaba
en principio, forzando el espíritu, la letra
y la voluntad del legislador, la totalidad de la deuda
que superaba los 14 millones de pesetas, más
los intereses y las costas. Una vez aceptado el pago
sólo de las cuotas vencidas, la entidad prestamista
exigía, en una interpretación torticera
de la Ley, intereses calculados sobre el total del despacho
de la ejecución por una cantidad de 678.728 pesetas,
cuando en realidad el prestatario, según la decisión
del juez - basada en la aplicación del artículo
693.3 de la nueva LEC -, debía consignar solamente
43.918 pesetas en concepto de intereses de demora calculados
sobre cada una de las cuotas impagadas. Sin duda, un
ahorro, que hizo posible que el prestatario rehabilitara
su préstamo hipotecario y evitara a subasta de
su vivienda y su pérdida irremisible.
La realidad sociológica
revela que la propiedad es la manera que tiene el español
de acceder a una vivienda y esto no resulta sencillo
por el monto total de la operación. Un préstamo
es la forma más usual que tiene el español
para financiar la compra de vivienda. En Marzo de este
año 2001 de los más de 37 billones y medio
de saldo vivo de préstamos concedidos a personas
físicas, casi 30 billones y medio (80.67%) correspondían
al capítulo de adquisición de viviendas.
Más del 50% de estos préstamos está
por encima de los 10 millones y su tiempo de vida, en
más de un 80%, forma un arco que va de los 10
a los 20 años. En diez años, por no irnos
al plazo más largo de 20, van a suceder en la
vida de una persona imprevistos que muchos alcanzan
a resolver y otros no. Una enfermedad, un accidente,
el desempleo por reajuste de personal, o una separación
conyugal, pueden torcer los planes establecidos.
La morosidad actual ha
descendido, pero el porcentaje de morosos sobre el saldo
vivo del crédito hipotecario sobre viviendas
supera, según datos de la Asociación Hipotecaria,
los 250 mil millones de pesetas, siendo las cajas las
que más número de morosos registran con
un total que supera los 164 mil millones. En el año
2000, según datos de la revista Pública
Subasta, los Bancos realizaron 12.680 subastas y las
Cajas 12.346. Hasta el mes de septiembre, el número
de viviendas subastadas por procedimiento hipotecario
supera ligeramente las 6 mil.
La nueva regulación
que efectúa el artículo 693.3º y
que ya se está aplicando supone un importante
avance en la defensa de los consumidores y usuarios
y del derecho constitucional a la vivienda. A priori,
debía provocar una disminución importante
de los casos en que los ciudadanos se vean abocados
a la pérdida de su vivienda en pública
subasta, "normalizando" y "poniendo al
día" su préstamo hipotecario al dictado
de esta nueva LEC.
En definitiva, como conclusión
se podría hacer el siguiente resumen:
Existe el derecho de
rehabilitación de un préstamo hipotecario
reconocido en el artículo 693.3 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil
Rehabilitar un préstamo
hipotecario, según determina la ley, consiste
en pagar lo efectivamente adeudado, si se ha incurrido
en el impago de una o más cuotas, más
los intereses de demora y las costas calculadas sólo
sobre las cuotas vencidas
Las entidades forzando
la voluntad del legislador calculan los intereses y
las costas sobre lo vencido y las cuotas futuras
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