| |
CONSULTA
|
| |
|
|
| |
He comprado una
vivienda que tenía una hipoteca, pero me interesó
suscribir otro préstamo hipotecario que tenía
mejores condiciones económicas. El vendedor-promotor
me ha pasado los gastos de cancelación del préstamo
hipotecario que contrató la promotora para financiarse,
¿tengo que asumir yo esos gastos al no haber querido
subrogarme en ese préstamo o le corresponden a
la promotora?. Gracias de antemano por su respuesta.
|
| |
|
|
| |
|
|
| |
RESPUESTA |
| |
|
|
| |
Muy señor
nuestro:
|
| |
|
|
| |
Con
relación a la consulta que nos remite, debemos
manifestarle lo siguiente: |
| |
|
|
| |
Normalmente los
contratos de compraventa obligan a los compradores de
una vivienda a subrogarse en el préstamo hipotecario
concertado entre la promotora y el banco, dando como única
alternativa la cancelación del préstamo
hipotecario, con los consiguientes gastos que conlleva
dicha cancelación y que, por supuesto, se suelen
trasladar al comprador. |
| |
|
|
| |
Esta cláusula que normalmente se incluye en
estos contratos, entendemos que es contraria a derecho,
y ello por los siguientes motivos:
|
| |
|
|
| |
|
|
| |
•
|
Por aplicación
del artículo 8.2 de la Ley de Condiciones Generales
de la Contratación, que preceptúa: “En
particular, serán nulas las condiciones generales
que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado
con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso
las definidas en el artículo 10 bis y la disposición
adicional primera de la Ley 26/84, de 19 de julio, General
Para la Defensa de Consumidores y Usuarios”.
|
| |
|
|
| |
|
La disposición
adicional primera, número 22, de la Ley General
para la Defensa de Consumidores y Usuarios establece
que: |
| |
|
|
| |
|
“A los efectos previstos
en el artículo 10 bis, tendrán el carácter
de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones
siguientes: |
| |
|
|
| |
|
La imposición al consumidor de los gastos
de documentación y tramitación que por
Ley imperativa corresponda al profesional. En particular,
en la primera venta de viviendas, la estipulación
de que el comprador ha de cargar con los gastos de titulación
que por su naturaleza correspondan al vendedor (obra
nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar
su construcción o su división o CANCELACIÓN).
|
| |
|
|
| |
|
|
| |
•
|
Nuestro Alto Tribunal expresamente
ha considerado nula de pleno derecho esta cláusula
que obliga al comprador a satisfacer los gastos de cancelación
de una hipoteca contratada por el promotor. La reciente
Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de junio
de 2000, en aplicación de la Ley General
para la Defensa de Consumidores y Usuarios y el artículo
6.3 del Código Civil, textualmente dice: |
| |
|
|
| |
|
“La improcedencia
de ese pago, con base a la estipulación .... de
los contratos de compraventa cuya nulidad expresamente
se declara, es contundente en virtud escrupulosa en lo
que al respecto de forma “ad hoc” determina
el artículo 10.1 c) de la Ley General para la Defensa
de los Consumidores y Usuarios”. |
| |
|
|
| |
|
Esta no es la única
resolución judicial que se pronuncia en este sentido;
merece especial mención la Sentencia de la
Audiencia Provincial de Asturias de 5 de marzo de 1999
que, en similares términos nos indica -por lo que
aquí nos ocupa- en su Fundamento Jurídico
Cuarto: |
| |
|
|
| |
|
“Estamos en presencia
de gastos que únicamente debe soportar el vendedor,
como se lo impone el artículo 10.1 c) de la Ley
General, y todo ello sin perjuicio del precio de la venta,
cuya financiación (y no aquella otra por construcción)
correrá a cargo del comprador en cuanto hecho en
su exclusivo beneficio, viniendo en tal caso obligado
a soportar sus costes. |
| |
|
|
| |
|
Es más, los actores
se encuentran con unos gastos que no sólo no controlaron,
en cuanto para nada intervinieron en su contratación...
Estamos, por tanto, ante una cláusula, la comentada
de subrogación, que perjudica de forma desproporcionada
o no equitativa a los compradores, en cuanto sólo
favorece al vendedor, al facilitarse una construcción
mucho más económica a costa de los citados,
que, por el contrario, ningún beneficio obtienen
de la misma, pues han de pagar no ya sólo el precio
de la venta (comprensivo, lógicamente, de aquellos
costes de construcción), sino, además, la
financiación del vendedor y la propia del préstamo
para satisfacer dicho precio, soportando así, en
la práctica, una doble financiación, cuando
la Ley ordena que la correspondiente a la construcción
y los gastos de su cancelación corran a cargo del
vendedor, conforme lo que establece “in fine”
el citado art. 10.” |
| |
|
|
| |
|
Esta sentencia afirma que si la hipoteca se contrató
como garantía para financiar la construcción,
fue el promotor o constructor quien negoció y
acordó los términos que se ajustaron mejor
a sus intereses; por tanto, es a él a quien corresponde
correr con todos los gastos que se deriven de ella,
incluso su cancelación, salvo que al comprador
le intereses subrogarse y lo haga libremente.
|
| |
|
|
| |
|
|
| |
•
|
Por otro lado, resulta necesario
indicarle que el Instituto Nacional de Consumo y
las Comunidades Autónomas han dado el visto
bueno a un modelo de contrato de compraventa de vivienda
nueva, libre de cláusulas abusivas, presentado
por la Asociación de Promotores Constructores de
España (APCE). |
| |
|
|
| |
|
Este texto se caracteriza
por ser fácilmente comprensible, respetar el equilibrio
de los derechos y obligaciones de las partes y garantizar
derechos del consumidor como el de designar notario o
el derecho a no subrogarse en el préstamo
hipotecario contratado por el vendedor. |
| |
|
|
| |
|
| |
Por todo lo expuesto,
entendemos que es la promotora la que tiene que asumir
los costes de cancelación del préstamo hipotecario
(y no usted). |
| |
|
|
| |
Esperamos haber
resuelto su consulta satisfactoriamente. |
| |
|
|
| |
Hemos de recordarle
que los asociados adheridos de Ausbanca pueden realizar
de forma gratuita cuantas consultas deseen. Para asociarse
basta con seguir las instrucciones que figuran en nuestra
“web” (www.ausbanca.com). |
| |
|
|
| |
|
| |
Un saludo, Ausbanca
|
| |
|
|
| |
|
|
| |
|
|
