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PRÉSTAMOS
CON GARANTÍA HIPOTECARIA
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| Son aquellos préstamos
en los que, además de la responsabilidad personal
del prestatario, incorporan un derecho real de garantía
y de realización del valor que recae sobre bienes
inmuebles, asegurando el cumplimiento y la satisfacción
forzosa de un préstamo o crédito mediante
la concesión al acreedor de la facultad de realización
del valor, enajenando el bien hipotecado y percibiendo
su precio a través del procedimiento legalmente
establecido.
Se trata de la operación financiera más
utilizada para facilitar el acceso a la adquisición
de la vivienda en España, aunque puede servir
como instrumento de financiación para satisfacer
otras necesidades (normalmente, de elevado importe).
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Se configura como un
“contrato de adhesión” o
“contrato en masa”, es decir, se trata
de contratos uniformes cuyo contenido se establece
de forma unilateral por las entidades de crédito
y rara vez sufren modificación por exigencias
particulares de los clientes. |
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Se formaliza en escritura pública ante
Notario y se inscribe en el Registro de
la Propiedad. Normalmente se acude a esta
vía para acceder a la vivienda, siendo
las formas más habituales las siguientes:
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| . En la propia escritura pública
de compraventa, el comprador se subroga en
la hipoteca ya existente (y que fue constituida
por el promotor/constructor o por el anterior
propietario con la entidad bancaria); es decir,
el comprador se pone en lugar del antiguo
prestatario y en las mismas condiciones fijadas
en el contrato de préstamo (esta subrogación
debe ser aceptada por la entidad bancaria
y supone menos costes que el supuesto que
se expone a continuación). |
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Se firma, por una parte, la escritura de
compraventa de la vivienda y, por otra parte,
la escritura de constitución de hipoteca
sobre la misma (se firman ambas escrituras
sucesivamente). Esta vía supone mayores
costes que la anterior, ya que, entre otras
razones, se debe satisfacer el impuesto
de Actos Jurídicos Documentados por
razón del préstamo (en el
anterior supuesto no se satisface este impuesto
dado que el préstamo ya está
constituido).
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Como consecuencia de
dicha inscripción en el Registro de la Propiedad,
el inmueble hipotecado queda sujeto al cumplimiento
de las obligaciones de pago del prestatario. |
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Se trata de contratos
que, generalmente, son de larga duración
(se prolongan hasta 30 o incluso más años).
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Con carácter
previo a la contratación del préstamo,
se exige la tasación de la finca (salvo
que el comprador se subrogue en el préstamo
ya contratado); el importe del préstamo será
un porcentaje que, normalmente, no superará
el 80 por ciento sobre el valor de tasación
del inmueble que se hipoteca. |
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A la hora de valorar
la capacidad de pago del solicitante, las entidades
de crédito suelen exigir que la cuota mensual
a satisfacer no suponga más del 30-35
% de los ingresos acreditados del mismo. |
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Una vez solicitado el préstamo y realizadas
por la entidad las comprobaciones registrales
y económicas necesarias, la entidad está
obligada entregar una oferta vinculante
escrita y gratuita que tendrá una validez
no inferior a 10 días y que debe recoger
todas las condiciones financieras del préstamo.
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El tipo de interés
puede ser fijo o variable: |
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| Fijo: el
tipo pactado permanece inalterable durante
toda la vida del préstamo. |
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Variable: el tipo pactado se modifica
periódicamente conforme a un índice
o tipo de referencia y, en su caso, un diferencial,
de tal forma que durante un periodo inicial
(normalmente un año o 6 meses), se
fija un tipo de interés inicial que
suele ser bajo (es el vulgarmente conocido
como “tipo gancho” utilizado para
captar al cliente) y que luego se revisa
periódicamente (normalmente se prevé
la revisión anual) en función
de un tipo de referencia al que se suele
sumar o restar un diferencial. Tanto el
tipo de referencia como el diferencial,
en su caso, son los factores más
importantes en todo préstamo a interés
variable, ya que determinarán la
mayor o menor benignidad de la cuota a satisfacer
por el prestatario a partir de la modificación
del tipo de interés inicial.
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Los tipos de referencia oficiales del
mercado hipotecario publicados por el Banco de
España, son los siguientes:
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| IRPH Bancos:
Tipo medio de los préstamos hipotecarios
a más de tres años, para adquisición
de vivienda libre concedidos por los bancos.
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| IRPH Cajas: Tipo
medio de los préstamos hipotecarios
a más de tres años, para adquisición
de vivienda libre concedidos por las cajas
de ahorro. |
| IRPH Conjunto de Entidades:
Tipo medio de los préstamos hipotecarios
a más de tres años, para adquisición
de vivienda libre concedidos por el conjunto
de las entidades de crédito. |
| CECA: Tipo activo
de referencia de las cajas de ahorro. |
| DEUDA PÚBLICA:
Tipo de rendimiento interno en el mercado
secundario de la deuda pública de plazo
entre 2 y 6 años. |
| MIBOR: Tipo interbancario
a 1 año. |
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EURIBOR: Tipo publicado por
la Federación Bancaria Europea para
las operaciones de depósito en euros
a plazo de un año calculado a partir
del ofertado por una muestra de bancos.
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El índice de
referencia Mibor a 1 año se sigue publicando
por el Banco de España, aunque la Orden Ministerial
de 1 de diciembre de 1999 modificó la fórmula
de cálculo (ya que en los días en
que no se hubieren cruzado operaciones en el mercado
interbancario, se tomará como dato para calcular
la media mensual el Euribor a 1 año de esos
días). Asimismo, el Mibor a 1 año
ha dejado de tener la consideración de tipo
de referencia oficial del mercado hipotecario a
partir del 1 de enero de 2000, manteniendo el carácter
de oficial para operaciones formalizadas con anterioridad
a esa fecha. Esta Orden ha sido recurrida por Ausbanc
ante la Audiencia Nacional al considerar que, de
la misma, podrían derivarse perjuicios para
los usuarios de servicios bancarios. |
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| Las comisiones
más habituales en los contratos de préstamo
con garantía hipotecaria, son las siguientes: |
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Comisión de
apertura (supone, en caso de preverse contractualmente,
un porcentaje sobre el importe del préstamo
o crédito). Dicha comisión incluye
todos los gastos de estudio, concesión y
tramitación del préstamo hipotecario.
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•
|
Comisión de cancelación o reembolso
anticipado (en caso de pactarse en el contrato,
también suele calcularse porcentualmente
sobre el importe del préstamo que se reembolsa
anticipadamente). Esta comisión, en los
préstamos a tipo de interés variable,
no puede superar el 1 % del importe que se amortiza
anticipadamente. Asimismo, a tenor del Acuerdo
firmado por el Gobierno, la AEB y la CECA en octubre
de 1996, en el caso de préstamos hipotecarios
a tipo fijo cuyo importe no sobrepase los 40 millones
de pesetas, y que se subrogue en otra entidad
a tipo variable, la comisión por cancelación
anticipada a satisfacer a la entidad de origen
no podrá ser superior al 2,5% (a pesar
de que esté pactada una comisión
superior).
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| Los gastos
que conlleva la formalización de esta operación
son los siguientes (tenga en cuenta que son gastos
que no necesariamente deba asumir el cliente; cabe
negociarlos con la entidad bancaria que es, al fin
y al cabo, la beneficiaria de que se preste la garantía
hipotecaria): |
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Tasación del
inmueble. |
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|
Notario
(según Aranceles). |
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Impuesto
de actos jurídicos documentados (0.5% calculado
sobre la responsabilidad hipotecaria total fijada
en la escritura, no sobre el principal del préstamo)
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Registro
de la propiedad (según Aranceles). |
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Gestoría.
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Importante:
Tenga en cuenta que, legalmente, no existe obligación
por parte del prestatario de suscribir ningún
seguro. |
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Una vez cancelado económicamente el préstamo,
hay que cancelarlo registralmente, para lo cual
es preciso nueva escritura pública de cancelación
de hipoteca para su inscripción en el Registro
de la Propiedad, lo que conlleva nuevamente gastos
de notaría y registro (desde el 1 de
enero de 2001, la cancelación de hipoteca
ya no está gravada por el Impuesto de Actos
Jurídicos Documentados). Tampoco es
necesario satisfacer gastos de gestoría
(son trámites que puede realizar personalmente
el prestatario).
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Artículos
1.740 a 1.757 y 1.857 y siguientes del Código
Civil así como los artículos
311 a 319 del Código de Comercio, que
regulan el préstamo en general. |
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Ley
Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 y Reglamento
de desarrollo de 14 de febrero de 1947. |
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•
|
Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación
del mercado hipotecario y Real Decreto 685/1982,
de 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la Ley 2/1981.
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Ley 2/1994, de 30 de marzo,
de subrogación y modificación
de préstamos hipotecarios. |
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•
|
Orden Ministerial, de 5 de mayo
de 1994, sobre transparencia de las condiciones
financieras de los préstamos hipotecarios,
y su modificación respecto a la información
que deben contener los folletos informativos
que se recoge en el artículo 40 del
Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio. |
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•
|
Circular del Banco de España
8/90, de 7 de septiembre (y sus modificaciones).
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|
Orden Ministerial, de 1 de diciembre
de 1999, que modifica el tipo de cálculo
del Mibor a 1 año. |
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•
|
Artículos 681 a 698 de
la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000,
que entró en vigor el 8 de enero de
2001. |
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|
Ley 14/2000, 29 de diciembre, de Medidas
Fiscales, Administrativas y del Orden Social,
que establece que la exención del
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
en la cancelación de préstamos
con garantía hipotecaria.
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| |
| Antes de
decidirse por un determinado préstamo con
garantía hipotecaria, solicite folletos informativos
en distintas entidades de crédito; de esta
forma, podrá comparar y elegir el producto
más competitivo y que más se adecúe
a sus necesidades. Estos folletos informativos deben
de estar a disposición del público
en todas las sucursales, son gratuitos y contienen
la información necesaria para decidir sobre
uno u otro préstamo. |
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|
| A
la hora de comparar, en caso de que decida contratar
un préstamo hipotecario a tipo de interés
variable, debe tener en cuenta no sólo el
tipo inicial, sino fundamentalmente el tipo de referencia
y el diferencial aplicable. Igualmente debe prestar
atención a las comisiones de apertura y cancelación
que le apliquen a su préstamo. |
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|
| Fíjese
en la Tasa Anual Equivalente (T.A.E.) del préstamo,
ya que este tipo le indicará de forma más
aproximada el coste real del mismo. |
| |
| Una vez
que se decida por un determinado préstamo,
solicite de la entidad de crédito una oferta
vinculante; en este caso, se deberá proceder
a la tasación del inmueble que conlleva un
coste (negocie con el banco o caja de ahorro quien
lo asume) |
| |
| Una vez
realizada la oferta vinculante por la entidad y
aceptada por el futuro prestatario, éste
tiene el derecho de examinar el proyecto de escritura
pública de préstamo hipotecario en
el despacho del Notario al menos durante los tres
días hábiles anteriores a su otorgamiento.
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| |
| En
el caso de comprar un inmueble que ya tiene una
hipoteca que garantiza la devolución de un
préstamo, antes de subrogarse en la posición
del vendedor por el importe que quede por amortizar,
debe informarse de las condiciones del préstamo
a las que se va a subrogar (ya que dichas condiciones
pueden no ser ventajosas, por lo que puede interesarle
acudir a otra entidad), así como si dicho
préstamo está al corriente de pago.
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| |
|
Si suscribe un préstamo a tipo variable,
no permita que le apliquen redondeo del tipo de
interés resultante de la variación.
Algunas entidades imponen esta cláusula
(en la que dicho redondeo se realiza siempre al
alza, nunca a la baja) que AUSBANCA considera
abusiva y contraria a derecho. Existe una carta
tipo para solicitar la no aplicación de
esta cláusula; acceda a ella a través
de nuestra web www.ausbanca.com.
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| |
| Si
está pendiente de alguna subvención,
es conveniente esperar a la concesión de
la misma antes de formalizar el préstamo;
en caso contrario, es importante hacer constar en
la escritura de préstamo la adaptabilidad
del préstamo a la subvención, caso
de ser obtenida. |
| |
| En
caso de estar pagando un tipo de interés
elevado o fuera de mercado, puede mejorarlo mediante
un acuerdo con el mismo banco (novación),
o con otra entidad de crédito (subrogación).
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| |
|
Tenga en cuenta que, si por cualquier circunstancia,
ha incurrido en el impago de una o más
cuotas del préstamo hipotecario y la entidad
ha iniciado un procedimiento judicial para reclamar
la deuda, podrá evitar la pérdida
del inmueble, si se trata de una vivienda familiar,
abonando las cuotas vencidas, intereses de demora
y costas procesales (y no la totalidad del préstamo),
incluso hasta el mismo día de celebrarse
la subasta de la vivienda.
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Ptas.
|
€
|
Ptas.
|
€
|
Ptas.
|
€uros
|
Ptas.
|
€uros
|
|
22.134
|
133,03
|
15.194
|
91,32
|
11.730
|
70,50
|
9.656
|
58,03
|
8.278
|
49,75
|
6.906
|
41,51
|
5.546
|
33,33
|
4.216
|
25,34
|
|
22.245
|
133,70
|
15.306
|
91,99
|
11.843
|
71,18
|
9.772
|
58,73
|
8.396
|
50,46
|
7.027
|
42,23
|
5.672
|
34,09
|
4.352
|
26,16
|
|
22.356
|
134,36
|
15.418
|
92,66
|
11.958
|
71,87
|
9.889
|
59,43
|
8.515
|
51,18
|
7.149
|
42,97
|
5.800
|
34,86
|
4.490
|
26,99
|
|
22.467
|
135,03
|
15.532
|
93,35
|
12.073
|
72,56
|
10.006
|
60,14
|
8.634
|
51,89
|
7.272
|
43,71
|
5.929
|
35,63
|
4.631
|
27,83
|
|
22.579
|
135,70
|
15.645
|
94,03
|
12.189
|
73,26
|
10.125
|
60,85
|
8.755
|
52,62
|
7.397
|
44,46
|
6.060
|
36,42
|
4.774
|
28,69
|
|
22.691
|
136,38
|
15.759
|
94,71
|
12.306
|
73,96
|
10.244
|
61,57
|
8.877
|
53,35
|
7.523
|
45,21
|
6.192
|
37,21
|
4.919
|
29,56
|
|
22.803
|
137,05
|
15.874
|
95,40
|
12.423
|
74,66
|
10.364
|
62,29
|
9.000
|
54,09
|
7.650
|
45,98
|
6.326
|
38,02
|
5.067
|
30,45
|
|
22.916
|
137,73
|
15.989
|
96,10
|
12.541
|
75,37
|
10.485
|
63,02
|
9.124
|
54,84
|
7.778
|
46,75
|
6.462
|
38,84
|
5.216
|
31,35
|
|
23.029
|
138,41
|
16.105
|
96,79
|
12.660
|
76,09
|
10.607
|
63,75
|
9.249
|
55,59
|
7.908
|
47,53
|
6.600
|
39,67
|
5.368
|
32,26
|
|
23.143
|
139,09
|
16.221
|
97,49
|
12.779
|
76,80
|
10.729
|
64,48
|
9.375
|
56,34
|
8.039
|
48,32
|
6.738
|
40,50
|
5.522
|
33,19
|
|
23.256
|
139,77
|
16.338
|
98,19
|
12.899
|
77,52
|
10.853
|
65,23
|
9.502
|
57,11
|
8.171
|
49,11
|
6.879
|
41,34
|
5.678
|
34,13
|
|
23.371
|
140,46
|
16.455
|
98,90
|
13.020
|
78,25
|
10.977
|
65,97
|
9.630
|
57,88
|
8.304
|
49,91
|
7.021
|
42,20
|
5.836
|
35,08
|
|
23.485
|
141,15
|
16.573
|
99,61
|
13.141
|
78,98
|
11.102
|
66,72
|
9.759
|
58,65
|
8.439
|
50,72
|
7.164
|
43,06
|
5.996
|
36,04
|
|
23.600
|
141,84
|
16.691
|
100,31
|
13.263
|
79,71
|
11.228
|
67,48
|
9.888
|
59,43
|
8.574
|
51,53
|
7.309
|
43,93
|
6.157
|
37,00
|
|
23.715
|
142,53
|
16.810
|
101,03
|
13.386
|
80,45
|
11.355
|
68,24
|
10.019
|
60,22
|
8.711
|
52,35
|
7.456
|
44,81
|
6.321
|
37,99
|
|
23.830
|
143,22
|
16.929
|
101,75
|
13.510
|
81,20
|
11.482
|
69,01
|
10.151
|
61,01
|
8.849
|
53,18
|
7.604
|
45,70
|
6.486
|
38,98
|
|
23.946
|
143,92
|
17.049
|
102,47
|
13.634
|
81,94
|
11.611
|
69,78
|
10.284
|
61,81
|
8.988
|
54,02
|
7.753
|
46,60
|
6.653
|
39,99
|
|
24.062
|
144,62
|
17.169
|
103,19
|
13.758
|
82,69
|
11.740
|
70,56
|
10.418
|
62,61
|
9.129
|
54,87
|
7.904
|
47,50
|
6.822
|
41,00
|
|
24.179
|
145,32
|
17.290
|
103,91
|
13.884
|
83,44
|
11.870
|
71,34
|
10.552
|
63,42
|
9.270
|
55,71
|
8.056
|
48,42
|
6.992
|
42,02
|
|
24.296
|
146,02
|
17.411
|
104,64
|
14.010
|
84,20
|
12.001
|
72,13
|
10.688
|
64,24
|
9.413
|
56,57
|
8.209
|
49,34
|
7.164
|
43,06
|
|
24.413
|
146,73
|
17.533
|
105,38
|
14.137
|
| | |
